Banner afbeelding Quartier Canal-project
Leven en laten leven in Quartier Canal

“Partijen met een verschillend DNA hebben elkaar gevonden”

Van een desolaat industriegebied tot een creatieve en sectoroverschrijdende ontwikkelingszone. Quartier Canal, aan het Albertkanaal in Hasselt, profileert zich sterk als het bruisende hart van creatieve bedrijvigheid in de Limburgse hoofdstad. Anno 2019 is het oudste industriegebied van Hasselt een levendige plek waar verschillende sectoren elkaar vinden. “Quartier Canal is een verhaal van ‘ja en’ en niet van ‘ja maar’”, vertelt Ward Dumon, een van de drijvende krachten achter de site.

Quartier Canal strekt zich uit van de brug aan de Kempische Poort tot het Sas. Goed voor een kleine twee kilometer bedrijvigheid. Geen traditionele en steriele industriezone, maar een kruisbestuiving van creatief en zakelijk ondernemen. In Quartier Canal leven groothandelaars in staal en HVAC naast een carwash, een architectenbureau en een muziekcentrum. De site is niet alleen een mooi voorbeeld van ruimtelijk rendement, maar ook van sociaal engagement. Leven en laten leven. Het zaadje van Quartier Canal werd ongeveer tien jaar geleden geplant tijdens een ontmoeting tussen ondernemer Ward Dumon en architect Jo Berben (a2o architecten). Vandaag is het verhaal nog steeds in volle ontwikkeling.

Het project

De vraag: industriële site laten herleven

Quartier Canal-project.Het industrieel gebied aan het Albertkanaal in Hasselt modderde jarenlang maar wat aan. Bedrijven vertrokken, gebouwen stonden leeg en raakten verkommerd en de sfeer was jammerlijk. Ward Dumon, die in 2005 met zijn dienstenbedrijf Servilux – elektrische reparaties – neerstreek aan het kanaal, zag het met lede ogen aan. “Met Servilux was ik op zoek naar een nieuwe plek”, klinkt het. “Ondanks de desolate indruk die de site gaf, zag ik wel het potentieel. En dat was nodig, want het gebouw dat ik kocht was volledig onderkomen. Het water stond zelfs in de lampen. Maar ik had wel voeling met de site, een nostalgisch gevoel. Vroeger was er een elektrowinkel waar ik geregeld kwam en in het fotolabo liet ik mijn foto’s ontwikkelen.”

Ward Dumon twijfelde dan ook niet en kocht het gebouw. “Veel bedrijvigheid was er op dat moment niet. Kleinere activiteiten in combinatie met enkele grotere ondernemen zoals de meelfabriek en Sternotte, het bedrijf met het oudste btw-nummer van Hasselt. Ik vond dat deze site een remonte verdiende. En dat gevoel werd versterkt toen enkele jaren later de silo’s van de meelfabriek de deuren sloten. Ik zou als buurman aankijken tegen een lege molen. En ik voelde dat de buurt verder achteruitging. Tot ik Jo Berben van a2o architecten ontmoette. We liepen samen door de silo’s en de parels stonden op zijn gezicht. Voor hem was het liefde op het eerste zicht. Op een bierkaartje tekende hij meteen hoe hij het zag en sindsdien is het beginnen bloeien en broeien.”

We liepen samen door de silo’s en de parels stonden op het gezicht van Jo. Voor hem was het liefde op het eerste zicht.” – Ward Dumon, Servilux

De oplossing: kruisbestuiving van sectoren

De oude meelfabriek leende zich ideaal als ijkpunt waarrond de site zich kon ontwikkelen. Maar wat zijn de ruimtelijke mogelijkheden van zo’n groot en specifiek industrieel gebouw? Vastgoedmakelaars kwamen een kijkje nemen, maar maakten al snel rechtsomkeer. Ward Dumon: “En er zaten nochtans makelaars met veel geld tussen. Maar niemand was zo ‘zot’ om eraan te beginnen. Het was uiteraard ook geen evidente oefening. Bestemmingswijziging, het ruimtelijk uitvoeringsplan, vergunningen,… Je moet het grote plaatje kunnen zien en door alle miserie kunnen kijken. En dat kan een architectenbureau beter dan een ondernemer.”


Met een architectenbureau als drijvende kracht werd ook al snel duidelijk welke richting de site uitging. Geen vernieuwd traditioneel industrieterrein, maar een mix van gedaantes. Eigenlijk was het Muziekodroom (MOD) dat nog voor de eeuwwisseling de eerste stap in die richting zette. Het episch centrum van de Limburgse muziek zette eind jaren negentig voet aan de oevers van het Abertkanaal en wordt beschouwd als de eerste echte infiltrant op het terrein. “Na repetitieruimtes en -lokalen op verschillende plekken in Limburg, had ik de ambitie om ergens een centrum op poten te zetten”, vertelt Koen Vanduffel, bezieler van Muziekodroom. “Het idee: een café met repetitieruimtes en leslokalen. Op die manier hielden we het betaalbaar voor onszelf. Plots kwam dit pand op de radar en op hetzelfde moment ontwikkelde het popbeleid in Limburg zich. Daar hebben we op ingespeeld. De provincie wilde investeren en had een aantal ideeën, waaronder educatie en coaching. Exact wat wij deden. We hebben elkaar dan ook snel gevonden.”

muziekcentrum Muziekodroom

Met Muziekodroom als creatieve katalysator in het achterhoofd ging a2o architecten aan de slag met een nieuwe invulling voor de graansilo. Wat volgde was een periode van veel overleggen en plannen om uiteindelijk te komen tot een hybride wijk met (creatieve) diensten en bedrijvigheid. “Er werden heel wat vragen gesteld bij deze manier van ontwikkelen omdat het niet binnen het klassiek handboek van ruimtelijke ordening past”, aldus Jonas Knapen van a2o architecten. “Maar we zitten hier ook dicht op elkaar, veel korter dan op een traditioneel bedrijventerrein. We worden dus ergens ook wel verplicht om samen te werken. Bovendien was de vastgoedwaarde van deze silo negatief en drong een alternatieve oplossing zich op. En die hebben we gevonden. Van dit soort ruimtes kan je in het centrum enkel dromen. Deze site is nu een mengelmoes van sectoren, maar aan de basis staan wel allemaal atypische ondernemers. En dat maakt het hier zo bruisend.”

Er werden heel wat vragen gesteld bij deze manier van ontwikkelen omdat het niet binnen het klassiek handboek van ruimtelijke ordening past.” – Jonas Knapen, a2o architecten

De uitvoering: ‘ja en’ in plaats van ‘ja maar’

Begin jaren 2000 klonk de stem van Muziekodroom op de industriële site steeds luider. Les- en repetitielokalen zaten overval en een concertzaaltje voor 200 personen was al snel te klein. Koen Vanduffel: “Op de benedenverdieping openden we dan een zaal voor 400 personen die niet veel later nog eens werd uitgebreid naar 800 personen. En het verwachtingspatroon bleef groeien. De ambachtelijke ingesteldheid werkte niet meer en het werd allemaal stukken professioneler. Maar wat wij hier op deze plek deden was officieel eigenlijk niet toegestaan binnen het plan van ruimtelijke ordening. We zijn dan, met succes, gaan praten met toenmalig burgemeester Steve Stevaert. Na jaren van overheidsdossiers openden we in 2007 onze nieuwe concertzaal. Er was veel tegenkanting in de buurt, maar dat negatieve gevoel hebben we intussen helemaal kunnen omdraaien. En zeker ook met dank aan Jo van a2o. Hij is ongetwijfeld de trekker van het creatieve ruimtelijke op deze plek. En het werkt. Niet alleen in hun gebouw, maar ook in de andere silo (KAAI 16 gedoopt, red.) een beetje verderop zit het nodige creatieve ondernemerschap.”


sectoroverschrijdend bedrijfsgebouwDe graansilo was ideaal als spilgebouw op de site, maar het avontuur waar Ward Dumon en a2o architecten aan begonnen was er geen zonder valkuilen. Is het allemaal haalbaar? En vooral: zijn er wel ondernemers die mee in dit verhaal willen stappen? “Ongetwijfeld hebben we ons onderweg afgevraagd waarom we er ooit aan begonnen zijn”, vertelt Ward Dumon. “Maar op een gegeven moment was er een feestje in Muziekodroom. Daar kwamen we in contact met Koen Van Lishout, die toen met zijn communicatiebedrijf nog elders zat. Ik nam hem diezelfde avond mee naar de silo en vandaag is Koen, samen met zijn vennoot Luc Vlekken, eigenaar van de derde, vierde en vijfde verdieping.
De bal begon stilaan te rollen, maar uiteindelijk zijn het toch grotendeels kennissen die mee op de kar zijn gesprongen. Er zijn ook veel mensen die niet durfden, maar vandaag wel spijt hebben. Heel belangrijk is de constructieve manier waarop we zijn blijven samenwerken, en nog altijd doen. Hier was het nooit ‘ja maar’, altijd ‘ja en’. Voor mij is dit gebouw het toppunt van ondernemerschap. Omdat het geen evident verhaal is, ook niet naar invulling toe. Een jongerenorganisatie als Villa Basta integreren op een bedrijvige site is heus niet zo evident. Maar uiteindelijk zit in die grote verscheidenheid net de magie. Want wat heb ik als reparatieservice rechtstreeks gemeen met architecten, een brandstofboer of een carwash? Niets. En toch zitten we hier gezellig samen.”

Voor de uitvoering van alle plannen had a2o architecten een duidelijk idee. Jonas Knapen: “We hebben verbindingen gemaakt die anderen niet maken en dat kan alleen als je uit de comfortzone stapt. Wat we absoluut wilden vermijden is de klassieke tendens van bedrijventerreinen met een historische waarde die transformeren naar een creatieve cluster, maar al snel vervlakken tot een hippe woonwijk waar industrie enkel vormelijk nog aanwezig is. De kanaalkommen in Hasselt, Leuven en Gent zijn daar een voorbeeld van. Dat willen we niet, dit moet een bedrijventerrein blijven en de deur naar de vastgoedsector blijft best dicht. Het is net de kracht dat verschillende partijen, met een verschillend DNA, een manier hebben gevonden om samen te leven. En samenwerken is het codewoord. Heel veel staat of valt met duidelijke, onderlinge afspraken.”

Wat we absoluut wilden vermijden is de klassieke tendens van bedrijventerreinen met een historische waarde die transformeren naar een creatieve cluster, maar al snel vervlakken tot een hippe woonwijk waar industrie enkel vormelijk nog aanwezig is.” – Jonas Knapen, a2o architecten

Vandaag is Quartier Canal een hybride cluster van bedrijven. Het grootste gedeelde is nog steeds industrie, zo’n 60 à 70 procent. Daarnaast werken toeleveringsbedrijven en dienstverlenende bedrijven broederlijk naast creatieve ondernemingen zoals bijvoorbeeld a2o architecten en multimediabedrijf Medialife. En verder is er met Muziekodroom, Villa Basta en de muziekopleiding van PXL Hogeschool ook een erg grote trafiek aan jongeren en studenten. 

Wat beter kan: mobiliteit

Als er gevraagd wordt naar werkpunten voor Quartier Canal, dan klinkt het in koor: “Mobiliteit”. “Vervoer is een belangrijk werkpunt voor ons”, vertelt Jonas Knapen. “Openbaar vervoer moet gestimuleerd worden, maar vaak is het nog een mentaliteitskwestie. Met a2o architecten zijn we actief bezig om naar oplossingen te zoeken. Zo werden al plannen getekend en subsidies aangevraagd voor een onthardingstraject, gekoppeld aan de mobiliteit, maar daar hebben we helaas naast gegrepen.” Ward Dumon erkent het mobiliteitsprobleem. “Ook parkeren blijft een ergernis voor veel mensen. Mensen staan vijf dagen op dezelfde plaats en denken dat die plek vervolgens van hen is. De gunfactor kan dus nog omhoog, maar we beseffen dat zoiets – zeker in momenten van stress – niet evident is. Ik weiger wel om witte lijnen te tekenen en parkeerplaatsen af te bakenen. En ik pleit voor alternatief vervoer. Zelf was ik hier de eerste met een plooifiets, maar echt aanslaan doet het nog niet. Ik heb 22 bedrijfsfietsen en er worden er twee gebruikt.”


Koen Vanduffel lonkt ook naar het nieuwe Hasseltse stadsbestuur. “Er moeten keuzes gemaakt worden”, klinkt het. “Dit gebied kende een organische groei, maar het heeft ook zeker potentieel om echt deel te worden van het stadscentrum. En daar steekt de grote ring momenteel een stokje voor. De ring is een jammerlijke buffer tussen stad en Quartier Canal. En best gevaarlijk, aangezien we hier op de site heel wat studenten ontvangen. Een tunnel onder de ring is zo’n beetje de droom, samen met een kanaalpromenade van Quartier Canal tot in het centrum. Dat zou meteen voor een heel ander stadsbeeld zorgen. En inderdaad, ook het openbaar vervoer blijft een probleem. Er komt hier ‘wel eens’ een bus, maar veel te weinig. Op bestuurlijk niveau is het moeilijk om alle neuzen in dezelfde richting te krijgen, maar wat voor een stad wil Hasselt zijn? Die vraag mag het bestuur zich zeker stellen.”

Een tunnel onder de grote ring is zo’n beetje de droom, samen met een kanaalpromenade van Quartier Canal tot in het centrum. Dat zou meteen voor een heel ander stadsbeeld zorgen. – Koen Vanduffel, Muziekodroom
 

De troeven

ontmoetingen en sociale controle

Met de uitstraling die Quartier Canal vandaag heeft, zijn de initiatiefnemers erg tevreden. Jonas Knapen: “Een economische werkplek met zowel traditionele bedrijvigheid als creatieve industrie is volgens mij vrij uniek. Of dit een perfect voorbeeld van ruimtelijk rendement is? Perfectie bestaat niet, maar het is zeker een krachtig voorbeeld. Ook omdat dit een compact terrein is en we dus best dicht op elkaar zitten. We hebben hier dus een hoog aantal gebruikers per beschikbare vierkante meter. Dat is ook een van de grote troeven. Je voelt dat de ruimte hier intensief gebruikt wordt, dat er gewerkt wordt. En ook de combinatie van de sectoren op zich heeft veel voordelen. Zo is hier bijna altijd wel iets te beleven, overdag en ’s avonds. Met dank aan bijvoorbeeld Muziekodroom, Bar Hugo hieronder in dit gebouw of restaurant Kaaiman hier een beetje verder in Kaai 16. Quartier Canal bewijst dat een bedrijventerreinen ook perfect een plek kan zijn waar je even rustig kan zitten en mensen ontmoeten.”


“Wij zijn sterk gegroeid sinds we hier zitten en die groei zit voor een groot stuk in de ontmoetingen die hier plaatsvinden”, gaat Ward Dumon verder. “Koreanen en Japanners begrijpen deze plek niet. Als we de straat oversteken naar Bar Hugo, dan trekken ze allemaal grote ogen. Welk industriebedrijf vindt op de hoek in het zonnetje en aan het kanaal een hippe bar om iets te drinken? De avondactiviteiten op de site zorgen bovendien voor een soort van sociale controle. We gaan niet ontkennen dat de fuiven en feestjes die hier plaatsvinden ook wel eens voor overlast zorgen, maar ook hier is het weer ‘ja en’ in plaats van ‘ja maar’. 

Welk industriebedrijf vindt op de hoek in het zonnetje en aan het kanaal een hippe bar om iets te drinken? – Ward Dumon, Servilux

Je kan het langs twee kanten bekijken. Zo heb je hier tijdens de weekends en ook door de week geregeld een vorm van sociale controle tot na middernacht.” Koen Vanduffel bevestigt: “Door de combinatie van sectoren is de geloofwaardigheid van de site enorm versterkt. De ligging aan het kanaal is een heel grote troef, maar de ontwikkeling moet nu wel verdergezet worden. Dat is zeker een grote uitdaging voor de komende jaren.” 

De ligging aan het kanaal is een heel grote troef, maar de ontwikkeling moet nu wel verdergezet worden. Dat is zeker een grote uitdaging voor de komende jaren. – Koen Vanduffel, Muziekodroom

Kaderstuk: Met de boot naar het werk

Dat de verschillende sectoren in Quartier Canal mooi kunnen samenwerken, werd prachtig geïllustreerd tijdens de nationale stakingsdag van 15 december 2015. Het bedrijventerrein was die dag niet toegankelijk met de wagen, maar daar vonden Ward Dumon en co een creatieve oplossing voor. “De ring werd op strategische plaatsen afgezet”, klinkt het. “Voor het personeel dat toch wilde werken, hebben we dan samen een creatieve oplossing gezocht. Na enkele telefoontjes vonden we al snel een van de bedrijven die een tanker ter beschikking wilde stellen.”


Tientallen werknemers stapten in Kuringen op de boot en werden naar Quartier Canal gevaren om aan hun werkdag te beginnen. Een prachtig staaltje bereidwilligheid en creativiteit. “Dankzij een ruimdenkende industriële speler met een boot en creatieve mensen die de actie de nodige ruchtbaarheid gaven, haalden we samen het nationale nieuws. Op dergelijke momenten trekken we allemaal aan hetzelfde zeel en dat is het mooie van deze site.” 

Technische fiche

Datum: Ontstaan in 2009, nog steeds in volle ontwikkeling
Ligging: Quartier Canal, tussen de Kempische Poort en het Sas (3500, Hasselt)
Drijvende krachten: Ward Dumon (Servilux) en Jo Berben (a2o architecten)
Omvang: +100 bedrijven, 500-1000 werknemers, +200 studenten (PXL Music)
RUP: Het RUP Quartier Canal is sinds september 2016 van kracht

Foto's
Koen Vanduffel, Muziekodroom
Quartier Canal-project
Jonas Knapen, a2o architecten
Ward Dumon, Servilux
De grote concertzaal in Muziekodroom
Muziekodroom binnenkant
Gevel Muziekodroom
Architectenbureau a2o
Een vergaderruimte boven in de oude graansilo
Grote, open ruimtes kenmerken de gerenoveerde graansilo.
elektronisch herstellingsbedrijf Servilux
elektronisch herstellingsbedrijf Servilux